Final 199A Safe Harbor untuk Menyewa Perubahan Real Estat Sedikit

  • Whatsapp


Pada 24 September 2019, IRS mengeluarkan Pendeta Proc. 2019-38, pelabuhan aman akhir di mana perusahaan real estat sewa akan diperlakukan sebagai perdagangan atau bisnis untuk tujuan IRC § 199A. Prosedur pendapatan ini menyelesaikan aturan yang diajukan oleh IRS pada 18 Januari 2019, dalam Pemberitahuan 2019-07. Setelah meninjau komentar tentang prosedur penerimaan yang diusulkan, IRS dan Departemen Keuangan membuat beberapa perubahan saat menyelesaikan pedoman. Di bawah ini adalah ringkasan dari prosedur pendapatan akhir. Bahasa dalam aturan akhir yang berbeda dari yang ada dalam panduan yang diusulkan adalah huruf miring.

Latar Belakang dan Aplikasi

IRS dan Departemen Keuangan menciptakan pelabuhan yang aman untuk mengatasi kekhawatiran bahwa apakah minat dalam sewa real estat naik ke tingkat perdagangan atau bisnis untuk tujuan pasal 199A adalah subjek ketidakpastian bagi beberapa wajib pajak. Safe Harbor dirancang untuk "membantu mengurangi ketidakpastian ini."

Prosedur pendapatan menyatakan bahwa pelabuhan aman tersedia untuk pembayar pajak yang berupaya mengklaim pengurangan bagian 199A sehubungan dengan “perusahaan real estat sewaan.” Jika persyaratan pelabuhan aman dipenuhi, perusahaan real estat sewa akan diperlakukan sebagai satu perdagangan atau bisnis untuk tujuan pengurangan pendapatan bisnis yang memenuhi syarat, termasuk untuk penerapan aturan agregasi yang ditetapkan dalam Perbendaharaan. Reg. § 1.199A-4. Entitas yang lulus melalui entitas (RPE) yang relevan juga dapat menggunakan pelabuhan aman.

Jika suatu perusahaan gagal memenuhi persyaratan pelabuhan aman, pembayar pajak atau IRS masih dapat menetapkan bahwa kepentingan dalam sewa real estat adalah perdagangan atau bisnis untuk tujuan pasal 199A jika memenuhi definisi perdagangan atau bisnis dalam Perbendaharaan. Reg. § 1.199A-1 (b) (14).

Sewa Perusahaan Real Estat

Perusahaan real estat sewa didefinisikan sebagai kepentingan dalam properti riil yang dimiliki untuk produksi sewa dan dapat terdiri dari satu properti tunggal atau bunga dalam banyak properti. Wajib pajak atau RPE yang mengandalkan pelabuhan aman harus memiliki kepentingan masing-masing secara langsung atau melalui entitas yang diabaikan.

Pembayar pajak dapat memperlakukan setiap properti yang dimiliki untuk produksi sewa sebagai perusahaan terpisah atau memperlakukan semua properti serupa yang dimiliki untuk produksi sewa (kecuali jika tidak memenuhi syarat) sebagai perusahaan tunggal. Real estat komersial dan residensial mungkin bukan bagian dari perusahaan yang sama. Setelah wajib pajak atau RPE memilih untuk memperlakukan properti serupa sebagai perusahaan real estat sewa tunggal, itu harus terus dilakukan di tahun-tahun mendatang (termasuk ketika memperoleh properti baru). Namun, seorang wajib pajak atau RPE yang telah memilih untuk memperlakukan kepentingannya sebagai perusahaan terpisah, dapat memilih untuk memperlakukan kepentingannya dalam properti komersial atau perumahan serupa yang serupa dengan perusahaan real estat sewa tunggal di tahun mendatang.

Ketertarikan pada properti serba guna dapat diperlakukan sebagai perusahaan real estat sewa tunggal atau dapat dipisahkan menjadi kepentingan perumahan dan komersial yang terpisah. Properti mixed-use didefinisikan sebagai bangunan tunggal yang menggabungkan unit hunian dan komersial. Ketertarikan pada properti serba guna, jika diperlakukan sebagai perusahaan real estat sewa tunggal, tidak dapat diperlakukan sebagai bagian dari perusahaan yang sama dengan properti residensial, komersial, atau serba guna.

Setiap perusahaan real estat sewaan yang memenuhi persyaratan pelabuhan aman ini diperlakukan sebagai perdagangan atau bisnis terpisah untuk tujuan penerapan pasal 199A.

Faktor Pelabuhan Aman

Tekad untuk menggunakan pelabuhan yang aman harus dilakukan setiap tahun. Hanya untuk keperluan pasal 199A, perusahaan penyewaan real estat akan diperlakukan sebagai a tunggal perdagangan atau bisnis jika persyaratan berikut dipenuhi selama tahun pajak:

  • Menyimpan buku dan catatan terpisah untuk mencerminkan pendapatan dan pengeluaran untuk setiap perusahaan real estat sewa. Jika perusahaan mengandung lebih dari satu properti, persyaratan ini dapat dipenuhi jika laporan informasi pendapatan dan pengeluaran untuk setiap properti dipertahankan dan kemudian dikonsolidasikan;
  • Untuk perusahaan penyewaan real estat yang telah ada kurang dari empat tahun, lakukan 250 atau lebih jam layanan sewa per tahun sehubungan dengan perusahaan rental;
  • Untuk perusahaan penyewaan real estat yang telah ada setidaknya selama empat tahun, dalam tiga dari lima tahun pajak berurutan yang berakhir dengan tahun pajak, 250 jam atau lebih layanan penyewaan dilakukan per tahun sehubungan dengan penyewaan real estat perusahaan;
  • Wajib pajak menyimpan catatan kontemporer, * termasuk laporan waktu, log, atau dokumen serupa, mengenai hal-hal berikut:
  • jam semua layanan dilakukan;
  • deskripsi semua layanan yang dilakukan;
  • tanggal di mana layanan tersebut dilakukan; dan
  • yang melakukan layanan.

* Catatan-catatan ini harus tersedia untuk diperiksa atas permintaan IRS.

  • Wajib Pajak atau RPE melampirkan pernyataan ke pengembalian asli yang diajukan tepat waktu (atau pengembalian yang diubah untuk tahun pajak 2018 saja) untuk setiap tahun pajak di mana mereka bergantung pada pelabuhan yang aman. Jika wajib pajak atau RPE memiliki beberapa perusahaan real estat sewa, mereka dapat mengirimkan satu pernyataan, tetapi mencantumkan informasi secara terpisah untuk setiap perusahaan real estat sewa. Pernyataan tersebut harus mencakup yang berikut:
    • Deskripsi (termasuk alamat dan kategori sewa) dari semua properti yang termasuk dalam perusahaan,
    • Deskripsi (termasuk alamat dan kategori sewa) dari properti real estat yang diperoleh atau dijual selama tahun pajak, dan
    • Representasi bahwa persyaratan prosedur pendapatan telah dipenuhi.

Catatan: Aturan terakhir menghilangkan penegasan “di bawah penalti sumpah palsu” yang disyaratkan oleh prosedur penerimaan yang diusulkan.

Layanan sewa apa yang memenuhi syarat?

Layanan sewa, untuk keperluan prosedur pendapatan, termasuk, tapi tidak terbatas pada, pengikut:

  • Beriklan untuk menyewa atau menyewakan real estat
  • Bernegosiasi dan melaksanakan sewa
  • Memverifikasi informasi yang terdapat dalam aplikasi calon penyewa
  • Koleksi uang sewa
  • Operasi harian, pemeliharaan, dan perbaikan properti, termasuk pembelian bahan dan persediaan
  • Manajemen real estat
  • Pengawasan karyawan dan kontraktor independen

Layanan ini dapat dilakukan oleh pemilik, termasuk pemilik RPE, atau karyawan, agen, atau kontraktor independen pemilik.

Kegiatan apa yang tidak dihitung sebagai layanan sewa?

Waktu yang dihabiskan untuk kegiatan manajemen keuangan atau investasi, seperti berikut ini, tidak akan merupakan layanan penyewaan dan tidak dapat dihitung terhadap persyaratan 250 jam:

  • Mengatur pembiayaan
  • Pengadaan properti
  • Mempelajari dan mengkaji laporan keuangan atau laporan operasi
  • Meningkatkan properti di bawah § 1.263 (a) -3 (d) (usulan pelabuhan aman mengatakan "merencanakan, mengelola, atau membangun perbaikan modal jangka panjang")
  • Berjam-jam dihabiskan bepergian ke dan dari real estat

Dikecualikan dari Safe Harbor

Jenis properti berikut ini mungkin tidak termasuk dalam perusahaan real estat sewa dan tidak memenuhi syarat untuk pelabuhan aman:

  • Real estat yang digunakan oleh wajib pajak (termasuk pemilik atau penerima manfaat RPE) sebagai tempat tinggal di bawah bagian 280A (d)
  • Real estat yang disewa atau disewa dengan sewa netto tiga kali lipat
    • Untuk keperluan prosedur pendapatan ini, sewa neto tiga kali lipat mencakup perjanjian sewa yang mewajibkan penyewa atau penyewa membayar pajak, biaya, dan asuransi, dan untuk membayar kegiatan pemeliharaan properti selain sewa dan utilitas. (Bahasa ini yang dalam prosedur pendapatan yang diusulkan dicabut dari aturan final: "Ini termasuk perjanjian sewa yang mengharuskan penyewa atau penyewa membayar sebagian pajak, biaya, dan asuransi, dan bertanggung jawab atas kegiatan pemeliharaan yang dapat dialokasikan ke bagian yang disewa oleh penyewa. ")
  • Real estat disewa untuk perdagangan atau bisnis yang dilakukan oleh wajib pajak atau RPE yang biasanya dikendalikan di bawah §1.199A-4 (b) (1) (i)
  • Seluruh bunga real estat jika ada bagian dari bunga yang diperlakukan sebagai SSTB di bawah § 1.199A-5 (c) (2) (yang memberikan aturan khusus di mana properti atau layanan diberikan kepada SSTB).

Tanggal berlaku

Pelabuhan aman akhir berlaku untuk tahun-tahun pajak yang berakhir setelah tanggal 31 Desember 2017. Atau, pembayar pajak dan RPE dapat bergantung pada pelabuhan aman yang diusulkan, untuk tahun pajak 2018. Persyaratan catatan kontemporer tidak akan berlaku untuk tahun-tahun pajak yang dimulai sebelum 1 Januari 2020. Namun, wajib pajak diingatkan bahwa mereka menanggung beban untuk menunjukkan hak atas pengurangan yang diklaim dalam semua tahun pajak.

Kesimpulan

Safe harbor dapat memberikan tingkat kepastian dan jaminan bagi pembayar pajak tertentu. Juga bermanfaat bahwa aturan final mendorong persyaratan catatan kontemporer ke tahun pajak 2020, memberikan lebih banyak waktu bagi pembayar pajak untuk mendapatkan prosedur yang tepat. Prosedur pendapatan akhir, bagaimanapun, mempertahankan persyaratan umum yang sama yang membatasi efektivitas aturan yang diusulkan untuk menyelesaikan ketidakpastian bagi banyak wajib pajak yang dapat mengoperasikan perdagangan atau bisnis real estat yang sah. Jumlah jam (250) merupakan persyaratan yang cukup tinggi bagi banyak perusahaan penyewaan. Meski begitu, itu adalah target yang dapat dicapai dengan mempekerjakan sejumlah agen untuk memenuhi sejumlah tugas pemeliharaan. Dengan demikian, aturan tersebut dapat memberikan batasan bagi pembayar pajak canggih yang menyelesaikan kegiatan pemeliharaan berbiaya rendah, tetapi mungkin menghalangi pemilik beberapa perdagangan atau bisnis yang sah untuk tidak mengambil pengurangan karena persyaratan per jam tampaknya di luar jangkauan dan mereka menginginkan jaminan dari pelabuhan yang aman.

Related posts

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *